«Si bien el control de los alquileres puede proteger a los inquilinos actuales, no puede solucionar un mercado en el que se han formado más de dos nuevos hogares por cada vivienda terminada desde 2021″, añaden.
Como argumentan, «la protección de los inquilinos tiene un claro valor social. Sin ella, los hogares que han pagado puntualmente durante años pueden enfrentarse a un desalojo repentino al expirar un contrato. La regulación puede suavizar los aumentos de alquiler y brindar mayor seguridad, especialmente cuando los alquileres en el mercado libre suben mucho más rápido que los ingresos. Pero la protección determina principalmente cómo se distribuye la escasez existente. Por sí sola no puede aumentar el número de viviendas. Por lo tanto, ampliar la oferta es indispensable, pero esto requiere más que ambiciosos objetivos de construcción. España necesita más terreno edificable, una planificación más rápida y predecible, infraestructura y capacidad de construcción suficientes y un parque mucho mayor de viviendas sociales y de alquiler asequible. Aun así, los resultados serán lentos. Cerrar la brecha acumulada requeriría varias veces el nivel actual de viviendas terminadas».
Como destacan, el mercado de alquileres en España está cada vez más dividido en dos: quienes ya tienen un contrato vigente y quienes intentan conseguir uno. «Para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, las actualizaciones anuales del alquiler están limitadas por el IRAV, un índice de referencia publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Para los contratos más antiguos, la actualización aplicable depende del contrato y de la legislación vigente», pero «los recién llegados se enfrentan a un precio diferente» y las medidas «no son directamente comparables».
Continúan explicando que los contratos de arrendamiento residencial estándar establecen un plazo mínimo de cinco años cuando el arrendador es una persona física y de siete años cuando es una empresa. Posteriormente, pueden renovarse anualmente hasta por tres años más. Por lo tanto, con el sistema actual, los inquilinos pierden la garantía de continuidad en la vivienda después de ocho o diez años.
«El decreto de renovación automática propuesto tenía como objetivo reducir esa incertidumbre. El decreto original argumentaba que la expiración del contrato se había convertido en un canal importante a través del cual los aumentos de los alquileres de mercado se trasladan a los hogares después de ocho o diez años de protección del arrendamiento. La prórroga de un contrato puede evitar el desalojo y brindar mayor seguridad a una familia. Sin embargo, también ilustra las limitaciones de la protección al inquilino: una prórroga permite que un inquilino permanezca en el mercado protegido durante más tiempo, sin crear una vivienda adicional para otra familia», afirman.
Creen que la regulación también puede modificar el comportamiento del mercado. «Algunos propietarios pueden solicitar rentas más altas al inicio del contrato, optar por contratos temporales o de habitaciones o vender la propiedad. La evidencia en España sobre la magnitud de estos efectos sigue siendo dispar. Sin embargo, la decisión del gobierno de endurecer la normativa sobre alquileres temporales y de habitaciones demuestra que los responsables políticos consideran estos cambios un riesgo importante. El decreto de octubre, de mayor alcance, exigía una razón genuina y verificable para el alquiler temporal y buscaba impedir que los propietarios utilizaran contratos cortos repetidos para eludir las protecciones habituales del arrendamiento», señalan.
A esto se suma que la construcción de viviendas nunca se recuperó de la crisis financiera. «La construcción residencial se desplomó tras la crisis financiera y se mantuvo excepcionalmente débil durante gran parte de la década siguiente. El país pasó de construir demasiado antes de 2008 a entregar relativamente pocas viviendas nuevas después. Durante varios años, esto fue menos evidente debido a que el crecimiento de los hogares también fue moderado. Sin embargo, la formación de nuevos hogares comenzó a desvincularse de la construcción de viviendas alrededor de 2016 y 2017. Desde entonces, la demanda demográfica ha aumentado, mientras que la construcción de viviendas solo ha respondido gradualmente«, aseguran.
Cabe recordar que la evaluación de la Comisión Europea sobre el sector de la vivienda en España para 2026 recomienda reducir los plazos de tramitación de permisos, eliminar los obstáculos administrativos, abordar la escasez de mano de obra en la construcción y aumentar la oferta de viviendas sociales y asequibles.
Con todo este contexto, los analistas de ING se preguntan qué pueden cambiar y qué no las elecciones en este sentido: «Los bloques políticos españoles coinciden en que existe una crisis de vivienda, pero discrepan sobre la solución».
En su opinión, ningún gobierno elegido en noviembre puede cerrar este asunto en un solo mandato, dado que es probable que la oferta de vivienda siga siendo limitada, mientras es improbable que la presión alcista sobre los alquileres de los nuevos contratos desaparezca rápidamente, independientemente del resultado de las elecciones. Por lo tanto, consideran que «el próximo gobierno español debería ser juzgado en función de dos resultados: cuánto pagan los inquilinos y cuántas personas logran encontrar una vivienda».